월세 계약을 체결할 때 가장 중요한 요소 중 하나는 손상(파손) 책임입니다.
계약 기간 동안 발생한 시설물 손상의 수리비는 임대인이 부담해야 할까요, 아니면 임차인이 책임져야 할까요?
법적으로 정해진 원칙이 있지만, 실제 사례에서는 분쟁이 자주 발생합니다.
이번 글에서는 월세 계약에서 손상 책임이 누구에게 있는지, 어떤 경우에 임대인이 부담하고 임차인이 부담해야 하는지, 그리고 분쟁을 예방하는 방법을 알아보겠습니다.
1. 월세 계약에서 손상 책임 원칙
월세 계약에서는 시설물의 손상(파손)이나 고장이 발생할 경우, 그 책임이 누구에게 있는지 명확하게 정해야 합니다. 기본적으로 임대차 계약법에 따라 임대인과 임차인의 책임이 구분됩니다.
✅ 임대인의 책임
임대인은 임차인이 정상적으로 거주할 수 있도록 주택을 관리할 의무가 있습니다.
따라서 다음과 같은 경우에는 임대인이 수리 비용을 부담해야 합니다.
- 건물의 구조적인 문제(누수, 균열, 외벽 파손 등)
- 보일러, 배관, 전기, 수도 등 주요 설비의 노후화로 인한 고장
- 자연적인 마모나 노후화로 인한 손상(장판 색 바램, 벽지 변색 등)
✅ 임차인의 책임
임차인은 계약 기간 동안 주택을 본래 상태 그대로 유지할 의무가 있습니다. 즉, 임차인의 과실로 인해 발생한 손상은 임차인이 직접 수리해야 하거나 비용을 부담해야 합니다.
- 고의 또는 과실로 인한 파손(벽에 못을 박거나, 가구를 옮기다 벽에 손상을 입힌 경우)
- 임차인의 부주의로 인한 시설물 손상(화재, 물 넘침 등)
- 애완동물에 의한 손상(장판 긁힘, 벽지 훼손 등)
그러나 법적으로 모호한 부분이 많아 실제 분쟁이 자주 발생하는 경우가 있습니다. 다음은 대표적인 분쟁 사례입니다.
2. 월세 계약 손상 책임 분쟁 사례
월세 계약에서 손상 책임과 관련하여 자주 발생하는 분쟁을 몇 가지 사례로 정리해 보겠습니다.
1) 보일러 고장, 누구 책임일까?
사례: 임차인 A 씨는 계약 후 6개월 만에 보일러가 고장 나자 임대인에게 수리를 요청했다. 하지만 임대인은 "사용 중 발생한 문제이므로 임차인이 부담해야 한다"고 주장했다.
해결 방법:
- 보일러가 노후화로 인해 고장 난 경우 → 임대인 부담
- 임차인이 잘못된 사용(과도한 가동, 조작 실수)으로 고장 낸 경우 → 임차인 부담
✅ 예방 TIP: 계약서에 "보일러 수리 비용 부담 주체"를 명확히 기재해야 함.
2) 장판 및 벽지 손상, 원상복구해야 할까?
사례: 임차인 B 씨는 월세 계약 종료 후 퇴거할 때, 임대인이 "장판과 벽지가 변색되었으니 원상복구해야 한다"며 보증금에서 수리비를 공제했다.
해결 방법:
- 일반적인 사용으로 인한 마모(변색, 가벼운 흠집) → 임대인 부담
- 임차인의 과실로 인한 심한 훼손(찢어짐, 낙서 등) → 임차인 부담
✅ 예방 TIP: 입주 전 사진을 찍어 원래 상태를 기록해 두면 나중에 분쟁을 피할 수 있음.
3) 수도 누수 및 배관 문제
사례: C 씨는 월세 계약 중 화장실 배관에서 물이 새는 것을 발견하고 임대인에게 수리를 요청했지만, 임대인은 "임차인이 사용하면서 발생한 문제"라며 책임을 회피했다.
해결 방법:
- 배관 노후화로 인한 누수 → 임대인 부담
- 임차인이 무리하게 사용해 발생한 문제(배수구 막힘 등) → 임차인 부담
✅ 예방 TIP: 계약 전 배관 상태를 확인하고, 사용 중 문제가 발생하면 즉시 임대인에게 알리는 것이 중요함.
3. 월세 계약 손상 책임 분쟁을 예방하는 방법
손상 책임으로 인한 분쟁을 피하기 위해서는 사전에 철저한 대비가 필요합니다. 다음과 같은 방법을 활용하면 계약 종료 시 불필요한 다툼을 예방할 수 있습니다.
✅ 1) 계약서에 명확한 조항 추가
- 손상 발생 시 책임 주체를 구체적으로 명시해야 함.
- 보증금 공제 사유에 대해 사전에 협의하고 계약서에 포함할 것.
✅ 2) 입주 전·후 사진 촬영
- 입주 전 벽지, 장판, 가구 등의 상태를 사진으로 남겨 두고, 계약 종료 시 비교할 수 있도록 함.
✅ 3) 시설물 점검 및 유지 관리
- 계약 기간 동안 시설물 유지·보수를 위해 주기적인 점검을 진행하고, 문제가 발생하면 즉시 임대인과 공유해야 함.
✅ 4) 분쟁 발생 시 조정 기관 활용
- 분쟁이 해결되지 않는 경우 대한법률구조공단, 한국소비자원, 주택임대차분쟁조정위원회 등의 기관을 통해 조정을 요청할 수 있음.
결론
월세 계약 시 손상 책임은 원칙적으로 임대인은 자연적인 노후화 및 구조적 문제, 임차인은 고의 또는 과실로 인한 손상을 부담하는 것이 일반적입니다.
하지만 실제 계약에서는 책임 소재가 불분명해 분쟁이 자주 발생하므로, 계약서에 이를 명확히 기재하고 입주 전 시설 상태를 기록해 두는 것이 중요합니다.
✅ 월세 계약 손상 책임 체크리스트
✔ 계약서에 손상 책임 조항 포함
✔ 입주 전 시설물 상태 사진 촬영
✔ 보일러·배관·전기·수도 점검 후 문제 발생 시 즉시 보고
✔ 임대차 분쟁 발생 시 법률 지원 기관 활용
월세 계약을 체결할 때 이러한 사항을 꼼꼼히 점검하면 불필요한 분쟁을 줄이고, 보다 안정적으로 주거 생활을 유지할 수 있습니다.