부동산 매매 또는 전·월세 계약을 체결한 후 계약금을 지불했지만, 여러 사정으로 인해 계약을 취소해야 하는 경우 계약금을 돌려받을 수 있을까요?
계약금 반환 여부는 계약 해제 사유와 법적 규정에 따라 다릅니다. 이번 글에서는 계약금 반환이 가능한 경우와 불가능한 경우, 계약 해제 절차 및 법적 대응 방법을 정리해 보겠습니다.
1. 부동산 계약금 반환 원칙 (계약금 포기·배액배상 원칙)
부동산 계약에서는 "계약금 포기"와 "배액배상" 원칙이 적용됩니다. 이는 민법 제565조(해약금) 규정에 따라 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
✅ 구매자(매수인·임차인)가 계약을 취소하는 경우
- 계약을 취소하려면 계약금을 포기해야 합니다.
- 이미 지급한 계약금을 돌려받을 수 없습니다.
✅ 판매자(매도인·임대인)가 계약을 취소하는 경우
- 배액배상 원칙에 따라 계약금의 두 배를 돌려줘야 합니다.
- 예를 들어 계약금 1,000만 원을 받았다면 2,000만 원을 반환해야 합니다.
이 원칙은 "계약을 이행하기 전에" 계약을 해제할 경우에 적용됩니다.
2. 계약금 반환이 가능한 경우
일반적으로 계약금은 쉽게 반환받을 수 없지만, 아래의 상황에서는 예외적으로 계약금 반환이 가능합니다.
1) 계약금 해제 기한 내 계약 취소 (계약금 해제 조건 명시된 경우)
- 계약서에 ‘특정 날짜까지 계약금 반환 가능’이라는 내용이 포함된 경우, 해당 기한 내에 계약을 취소하면 계약금을 돌려받을 수 있습니다.
- 예를 들어, "계약 후 7일 이내 해제 시 계약금 반환 가능" 등의 조건이 명시된 경우가 해당됩니다.
2) 계약 당사자의 귀책사유로 계약이 해제된 경우
- 매도인(임대인)이 등기부등본상 문제(가압류, 근저당 등)를 사전에 고지하지 않은 경우
- 매도인(임대인)이 계약서에 기재된 조건을 위반한 경우
- 중개인이 허위·과장 정보를 제공하여 계약이 성립된 경우
이 경우, 계약금 반환이 가능하며 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
3) 계약 이행이 불가능한 경우 (불가항력적인 사유)
- 건물이 천재지변(지진, 화재 등)으로 파손되어 계약을 진행할 수 없는 경우
- 매도인이 부동산을 제3자에게 이중으로 매매하여 소유권 이전이 불가능한 경우
이러한 경우, 계약금 반환은 물론 추가적인 손해배상도 가능할 수 있습니다.
3. 계약금 반환이 어려운 경우 (계약금 포기·배액배상 적용)
아래와 같은 경우에는 계약금을 반환받기 어려울 수 있습니다.
1) 계약금 해제 기한이 지나고 단순 변심으로 계약을 취소하는 경우
- 계약서에 별도의 해제 조건이 없고, 계약금을 지급한 후 일방적으로 취소하는 경우
- 이 경우, 매수인(임차인)은 계약금을 포기해야 하고, 매도인(임대인)은 계약을 계속 진행해야 할 의무가 없습니다.
2) 중도금 지급 후 계약 해제 요청하는 경우
- 계약금을 지급한 후 중도금까지 지급한 경우, 계약 해제는 "계약 불이행"으로 간주됩니다.
- 이때는 계약금 반환이 불가능할 뿐만 아니라, 상대방이 계약 이행을 강제할 수도 있습니다.
3) 계약 해제 사유가 명확하지 않은 경우
- 명확한 귀책사유 없이 단순히 계약을 취소하는 경우 계약금 반환이 어렵습니다.
- 예를 들어, "집값이 내려갈 것 같아서" 또는 "다른 매물이 더 마음에 들어서"와 같은 이유로는 계약금 반환이 어렵습니다.
4. 계약금 반환을 받기 위한 절차
✅ 1) 당사자 간 합의 시도
먼저 계약 상대방과 원만한 합의를 시도하는 것이 가장 좋습니다. 계약서를 다시 확인하고, 계약 해제 사유를 분명히 밝힌 후 협의를 요청해야 합니다.
✅ 2) 내용 증명 발송
합의가 어렵다면, 계약 해제 및 계약금 반환을 요청하는 내용 증명을 상대방(매도인·임대인)에게 발송합니다.
- 계약서 사본, 계약금 입금 내역 등을 첨부하여 정당한 계약 해제 사유를 설명해야 합니다.
✅ 3) 법적 대응 (분쟁 조정 및 소송 진행)
내용 증명 발송 후에도 계약금 반환이 이루어지지 않는다면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단 등을 통해 조정 절차를 진행할 수 있습니다.
- 소송을 진행할 경우, 계약 해제 사유에 따라 계약금 반환이 가능할 수도 있습니다.
5. 계약금 반환 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 계약서 없이 계약금을 보냈는데, 돌려받을 수 있나요?
- 계약서를 작성하지 않았더라도 계약금 입금 증빙(계좌 이체 내역 등)이 있다면, 법적으로 계약이 성립된 것으로 인정될 수 있습니다.
- 다만, 반환 여부는 계약 성립 내용에 따라 다르므로, 증거 자료를 확보한 후 법적 조치를 고려해야 합니다.
Q2. 중개사가 계약 해제를 도와주지 않는데 어떻게 해야 하나요?
- 중개사는 계약 당사자가 아니므로 계약 해제 권한이 없습니다.
- 계약 상대방과 직접 협의하거나, 법적 절차를 진행해야 합니다.
Q3. 전세 계약을 했는데 집주인이 대출이 많아 계약금을 돌려받고 싶어요.
- 계약 전에 등기부등본을 확인하지 않았다면 계약 해제가 어려울 수 있습니다.
- 그러나 집주인이 대출 정보를 숨기고 계약을 유도했다면, 계약 취소 및 계약금 반환이 가능할 수 있습니다.
결론
부동산 계약에서 계약금 반환은 계약 해제 사유에 따라 다르게 적용됩니다. 기본적으로 계약금 포기·배액배상 원칙이 적용되지만, 특정 조건에서는 반환이 가능합니다.
✅ 계약금 반환이 가능한 경우
✔ 계약서에 특정 기한 내 해제 조항이 있는 경우
✔ 상대방의 귀책사유(허위 정보 제공, 계약 위반 등)로 계약이 무효가 된 경우
✔ 천재지변이나 불가항력적인 사유로 계약 이행이 불가능한 경우
✅ 계약금 반환이 어려운 경우
✔ 단순 변심으로 계약을 해제하는 경우
✔ 계약금 해제 기한이 지난 경우
✔ 중도금을 지급한 후 계약 해제를 요청하는 경우
따라서 계약 체결 전에 계약서를 꼼꼼히 확인하고, 해제 조항을 명확히 기재하는 것이 중요합니다.
또한, 계약금 반환이 어려운 상황을 방지하기 위해 사전에 등기부등본을 확인하고 신중하게 계약을 진행해야 합니다.